Когда мы в www.effeschool.ru свободно обучали управлению торговыми центрами очно👩🎓,
на каждом вводном занятии спрашивали у студентов ❓
"Как вы себе представляете управление. Чем именно должен заниматься управляющий?".
Как правило, среди молодых людей, только начинающих свою карьеру и не имеющих опыта в коммерческой недвижимости ответ был примерно следующий: "Управление всеми магазинами и кафе находящимися в торговом центре". ☹
По результатам регулярных опросов в течение 3 лет мы поняли, что новичкам не хватает общего вводного курса, в котором будет показан со всех сторон бизнес-процесс Управляющих компаний, Девелоперов, Инвесторов и т.д.
На базе этого мы создали уроки, которые помогают полностью понять как функционирует рынок коммерческой недвижимости и бизнесы на нём завязанные:
Мы рассказываем🧑🎤
✅как построить успешный торговый центр с правильной концепцией - какая доля должна быть якорных арендаторов, а какая более мелких операторов;
✅какие архитектурные, конструктивные и инженерные особенности влияют на успех торгового центра - какой шаг колонн оптимальный, какими делать коридоры, какая оптимальная высота потолка, какая электрическая мощность должна быть на 1кв.м., какой воздухообмен оптимальный и какие решения в кондиционировании наиболее рациональные и энергоэффективные и т.д.;
✅что такое комплексное управление Property and Facility Management, какие интересы у Собственника, какие у Управляющей компании и как они друг с другом взаимодействуют. Какие схемы бывают: собственная УК, привлечённая внешняя профессиональная УК из области PM, собственная УК PM и привлёчённая УК FM и т.д.
✅что такое клининг и какой вариант более выгодный - собственная служба или аутсорсинг;
✅как продвигать объект и арендаторов. Как строить маркетинговую стратегию и конвертировать посетителей мероприятий ТЦ в покупателей, а не "халявщиков" пришедших для развлечения...
✅какими показателями управлять и какие управленческие решения принимать в кризисных ситуациях.
✅экономика УК: бюджетирование, планирование, контроль исполнения, отчётность и т.д.
После прохождения нашего курса, на рынок труда выходит квалифицированный профессиональный Управляющий, который знает бизнес со всех граней и может полноценно ориентироваться во всех областях управления.
#effeschool
#propertymanagement
#секретыуправления
#управлениекоммерческойнедвижимостью
на каждом вводном занятии спрашивали у студентов ❓
"Как вы себе представляете управление. Чем именно должен заниматься управляющий?".
Как правило, среди молодых людей, только начинающих свою карьеру и не имеющих опыта в коммерческой недвижимости ответ был примерно следующий: "Управление всеми магазинами и кафе находящимися в торговом центре". ☹
По результатам регулярных опросов в течение 3 лет мы поняли, что новичкам не хватает общего вводного курса, в котором будет показан со всех сторон бизнес-процесс Управляющих компаний, Девелоперов, Инвесторов и т.д.
На базе этого мы создали уроки, которые помогают полностью понять как функционирует рынок коммерческой недвижимости и бизнесы на нём завязанные:
Мы рассказываем🧑🎤
✅как построить успешный торговый центр с правильной концепцией - какая доля должна быть якорных арендаторов, а какая более мелких операторов;
✅какие архитектурные, конструктивные и инженерные особенности влияют на успех торгового центра - какой шаг колонн оптимальный, какими делать коридоры, какая оптимальная высота потолка, какая электрическая мощность должна быть на 1кв.м., какой воздухообмен оптимальный и какие решения в кондиционировании наиболее рациональные и энергоэффективные и т.д.;
✅что такое комплексное управление Property and Facility Management, какие интересы у Собственника, какие у Управляющей компании и как они друг с другом взаимодействуют. Какие схемы бывают: собственная УК, привлечённая внешняя профессиональная УК из области PM, собственная УК PM и привлёчённая УК FM и т.д.
✅что такое клининг и какой вариант более выгодный - собственная служба или аутсорсинг;
✅как продвигать объект и арендаторов. Как строить маркетинговую стратегию и конвертировать посетителей мероприятий ТЦ в покупателей, а не "халявщиков" пришедших для развлечения...
✅какими показателями управлять и какие управленческие решения принимать в кризисных ситуациях.
✅экономика УК: бюджетирование, планирование, контроль исполнения, отчётность и т.д.
После прохождения нашего курса, на рынок труда выходит квалифицированный профессиональный Управляющий, который знает бизнес со всех граней и может полноценно ориентироваться во всех областях управления.
#effeschool
#propertymanagement
#секретыуправления
#управлениекоммерческойнедвижимостью
Знания или корочка❓
Когда я учился на втором высшем (экономическом), то у нас были две группы:
➡️ первая - молодые люди, имеющие первое высшее и опыт работы 1-5 лет и студенты последнего курса оканчивающие первое высшее.
➡️ вторая - зрелые люди имеющие первое высшее и опыт работы более 5 лет.
🧑🎓Так вот, во второй группе все без исключения приходили за знаниями. Солидные дяди и тёти сидели в аудиториях каждую субботу и воскресенье на протяжении двух лет и пыхтели пытаясь по максимуму ухватить довольно качественный материал. Их, можно сказать, не сильно интересовала корочка по итогу.
🌓В первой же группе были два лагеря:
1) костяк группы - люди, которые пришли за знаниями и регулярно посещали все лекции;
2) сброд людей, которые пришли исключительно за корочкой, которая по их мнению открывала им какие-то двери не смотря на отсутствие знаний.
Прошло уже 8 лет с момента окончания и я ни разу не воспользовался корочкой, а вот полученными знаниями пользуюсь ежедневно, как в собственном бизнесе, так и для консультаций своих Заказчиков.
🧑🏫Исходя из выше описанного, я построил школу www.effeschool.ru именно с упором на получение качественных знаний, и только по результатам успешного прохождения тестирования можно получить Сертификат.
Когда я учился на втором высшем (экономическом), то у нас были две группы:
➡️ первая - молодые люди, имеющие первое высшее и опыт работы 1-5 лет и студенты последнего курса оканчивающие первое высшее.
➡️ вторая - зрелые люди имеющие первое высшее и опыт работы более 5 лет.
🧑🎓Так вот, во второй группе все без исключения приходили за знаниями. Солидные дяди и тёти сидели в аудиториях каждую субботу и воскресенье на протяжении двух лет и пыхтели пытаясь по максимуму ухватить довольно качественный материал. Их, можно сказать, не сильно интересовала корочка по итогу.
🌓В первой же группе были два лагеря:
1) костяк группы - люди, которые пришли за знаниями и регулярно посещали все лекции;
2) сброд людей, которые пришли исключительно за корочкой, которая по их мнению открывала им какие-то двери не смотря на отсутствие знаний.
Прошло уже 8 лет с момента окончания и я ни разу не воспользовался корочкой, а вот полученными знаниями пользуюсь ежедневно, как в собственном бизнесе, так и для консультаций своих Заказчиков.
🧑🏫Исходя из выше описанного, я построил школу www.effeschool.ru именно с упором на получение качественных знаний, и только по результатам успешного прохождения тестирования можно получить Сертификат.
🌎Эффективность коммерческой недвижимости измеряется не только экономическими показателями, но и социальными.
Поясню, что это такое.
К социальный показателям эффективности, например, торгового центра, относятся:
✅оформление (как внутреннее, так и внешнее приятно глазу);
✅удобство навигации (навигационные табло и указатели на видных местах, их указатели понятны и читабельны);
✅состав операторов товаров и услуг в ТЦ удовлетворяет потребности самого изысканного посетителя из целевой категории объекта, согласно его концепции;
✅качество обслуживания отдельными операторами, реализующими товары и услуги;
✅необходимость архитектурных и технологических улучшений;
✅удобство логистики внутри ТЦ и в отношении его геолокации в городской инфраструктуре;
✅удобство использования парковкой;
наличие и качество развлекательных, образовательных и прочих социальных площадок внутри объекта.
👉Вот такие показатели социальной эффективности необходимо замерять при работе с торговыми и бизнес центрами.
ℹ️Как проводить исследования и анализировать статистические данные, можно узнать обучаясь на курсе "Профессиональный управляющий объектом" в школе www.effeschool.ru
#effeschool
#propertymanagement
#секретыуправления
#управлениекоммерческойнедвижимостью
Поясню, что это такое.
К социальный показателям эффективности, например, торгового центра, относятся:
✅оформление (как внутреннее, так и внешнее приятно глазу);
✅удобство навигации (навигационные табло и указатели на видных местах, их указатели понятны и читабельны);
✅состав операторов товаров и услуг в ТЦ удовлетворяет потребности самого изысканного посетителя из целевой категории объекта, согласно его концепции;
✅качество обслуживания отдельными операторами, реализующими товары и услуги;
✅необходимость архитектурных и технологических улучшений;
✅удобство логистики внутри ТЦ и в отношении его геолокации в городской инфраструктуре;
✅удобство использования парковкой;
наличие и качество развлекательных, образовательных и прочих социальных площадок внутри объекта.
👉Вот такие показатели социальной эффективности необходимо замерять при работе с торговыми и бизнес центрами.
ℹ️Как проводить исследования и анализировать статистические данные, можно узнать обучаясь на курсе "Профессиональный управляющий объектом" в школе www.effeschool.ru
#effeschool
#propertymanagement
#секретыуправления
#управлениекоммерческойнедвижимостью
Сегодня на рынке инвестиций много вариантов и инструментов от венчурных инвестиций в стартапы, до классических ценных бумаг.
Но, наверное, более классики и не придумаешь, чем недвижимость.
В какую недвижимость инвестировать сегодня, когда на дворе ковид и в одних сферах экономики кризис, а в других подъём и бурный рост?
Если говорить о ближайших 6-7 месяцах я бы запрыгнул в последний вагон уходящего поезда и купил площади в логистических центрах (складских комплексах). В идеале, найти объект торговой или офисной недвижимости, который оперативно проходит стадию редевелопмента и скоро станет складским комплексом в черте города. Потому как онлайн маркетплейсы растут кратно и им нужны будут распределительные центры в максимальной близости к потребителю.
Не обошёл бы стороной и стрит ритейл: помещения с хорошим трафиком, отличной локацией, идеальной площадью 300-600кв.м. под размещение сетевых операторов ритейла.
Ну и третий вариант инвестиций - это частная медицинская клиника с сегменте средний/средний+.
Учитывая ситуацию с развитием пандемии и возникновением различных вирусов и болезней, выбрал бы формат: семейная клиника - два отделения "Взрослое" и "Детское" с качественной диагностикой и мини-стационаром.
Наверное, кто-то сейчас скажет, а где же инвестиции в IT сектор, одну из самых быстро растущих сфер?
А я отвечу: каждый должен заниматься своим делом и в данном секторе есть свои профессионалы, которые без нас там проинвестируют и что-то создадут.
#инвестициивпандемию
#investment
#кудавложиться
#высоколиквидныеактивы
#активы
Но, наверное, более классики и не придумаешь, чем недвижимость.
В какую недвижимость инвестировать сегодня, когда на дворе ковид и в одних сферах экономики кризис, а в других подъём и бурный рост?
Если говорить о ближайших 6-7 месяцах я бы запрыгнул в последний вагон уходящего поезда и купил площади в логистических центрах (складских комплексах). В идеале, найти объект торговой или офисной недвижимости, который оперативно проходит стадию редевелопмента и скоро станет складским комплексом в черте города. Потому как онлайн маркетплейсы растут кратно и им нужны будут распределительные центры в максимальной близости к потребителю.
Не обошёл бы стороной и стрит ритейл: помещения с хорошим трафиком, отличной локацией, идеальной площадью 300-600кв.м. под размещение сетевых операторов ритейла.
Ну и третий вариант инвестиций - это частная медицинская клиника с сегменте средний/средний+.
Учитывая ситуацию с развитием пандемии и возникновением различных вирусов и болезней, выбрал бы формат: семейная клиника - два отделения "Взрослое" и "Детское" с качественной диагностикой и мини-стационаром.
Наверное, кто-то сейчас скажет, а где же инвестиции в IT сектор, одну из самых быстро растущих сфер?
А я отвечу: каждый должен заниматься своим делом и в данном секторе есть свои профессионалы, которые без нас там проинвестируют и что-то создадут.
#инвестициивпандемию
#investment
#кудавложиться
#высоколиквидныеактивы
#активы
Не все коллеги знают😉, что с 18.10.2021 года РГУД опубликовал📘
новую систему классификации офисных помещений, согласно которой с 2022 года оценка объектов с присвоением класса будет производиться по стандартам, актуализированным в соответствии с современными технологиями и рынком.
Теперь требования к техническим характеристикам зданий более жёсткие, а класс С вовсе упразднили.
5 главных отличий Классификации-2021:
✅исключение из списка класса С и прекращение выдачи сертификатов соответствия объектам этого уровня;
✅обязательное наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем, для объектов класса B+;
✅повышение требований к приточно-вытяжной вентиляции, кондиционированию, дополнение рекомендацией по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS с 2023 года для объектов класса А;
✅обязательные условия использования энергоэффективных технологий и материалов для помещений класса А: высота потолков должна быть не менее 3,3 метров в чистоте, шаг колонн – минимум 6х6, нагрузка на перекрытия минимум 400 кг, наличие фальшпола;
✅соответствие стандартам “зеленой” сертификации с 2024 года.
Следите за новостями гильдии, с ними всегда интересно💯
#классификациябизнесцентров
#классификацияофисныхпомещений
#бизнесцентрмосква
#управлениекоммерческойнедвижимостью
#управлениебизнесцентром
#propertymanagement
#effeschool
новую систему классификации офисных помещений, согласно которой с 2022 года оценка объектов с присвоением класса будет производиться по стандартам, актуализированным в соответствии с современными технологиями и рынком.
Теперь требования к техническим характеристикам зданий более жёсткие, а класс С вовсе упразднили.
5 главных отличий Классификации-2021:
✅исключение из списка класса С и прекращение выдачи сертификатов соответствия объектам этого уровня;
✅обязательное наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем, для объектов класса B+;
✅повышение требований к приточно-вытяжной вентиляции, кондиционированию, дополнение рекомендацией по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS с 2023 года для объектов класса А;
✅обязательные условия использования энергоэффективных технологий и материалов для помещений класса А: высота потолков должна быть не менее 3,3 метров в чистоте, шаг колонн – минимум 6х6, нагрузка на перекрытия минимум 400 кг, наличие фальшпола;
✅соответствие стандартам “зеленой” сертификации с 2024 года.
Следите за новостями гильдии, с ними всегда интересно💯
#классификациябизнесцентров
#классификацияофисныхпомещений
#бизнесцентрмосква
#управлениекоммерческойнедвижимостью
#управлениебизнесцентром
#propertymanagement
#effeschool
Как говорит один мой знакомый - порядок побеждает класс.😉
💯Современный бизнес невозможно представить без оцифровки. Но также его невозможно без описания бизнес-процессов и разработки жёстких, а иногда не очень - регламентов, которые помогают управлять отделами, процессами и персоналом.
В мире существуют системы и программные обеспечения, которые позволяют оцифровать бизнес-процессы с помощью картографии и визуализации.
Зачем?
Потому что так компактно и удобно - можно за 5 минут объяснить всю цепочку процессов и действий сотрудника, например.
Если грамотно построить процессы и расписать регламенты с помощью систем, то можно словно дирижёр руководить оркестром компании, в которой попадают в ноты и не фальшивят.
♻BPMS (business process management system) — это класс корпоративных информационных систем
для оцифровки бизнес-процессов.
Они позволяют компании быть гибкой и быстро реагировать
на изменения рынка.
С помощью BPM-системы можно моделировать бизнес-процессы,
осуществлять их мониторинг, выявлять узкие места и точки улучшения.
Одной из платформ для построения систем является https://elma365.com/ru/
Бизнес-процессы в ELMA365 описываются при помощи стандартных графических элементов нотации BPMN 2.0. На схеме исполнители представлены в виде зон ответственности, а их действия — в виде последовательно расположенных задач. Точки принятия решения обозначаются шлюзами, ожидание — таймерами. Есть специальные блоки для уведомлений, запуска подпроцессов. Такой подход делает схему понятной широкой аудитории: от технических специалистов до бизнес-пользователей.
В курсах для Управляющих коммерческой недвижимостью www.effeschool.ru мы показываем и подробно рассказываем как работать с дынными системами и как внедрить их в Управляющую компанию.
#effeschool
#propertymanagement
#секретыуправления
#управлениекоммерческойнедвижимостью
#BPMN
#BPMN20
💯Современный бизнес невозможно представить без оцифровки. Но также его невозможно без описания бизнес-процессов и разработки жёстких, а иногда не очень - регламентов, которые помогают управлять отделами, процессами и персоналом.
В мире существуют системы и программные обеспечения, которые позволяют оцифровать бизнес-процессы с помощью картографии и визуализации.
Зачем?
Потому что так компактно и удобно - можно за 5 минут объяснить всю цепочку процессов и действий сотрудника, например.
Если грамотно построить процессы и расписать регламенты с помощью систем, то можно словно дирижёр руководить оркестром компании, в которой попадают в ноты и не фальшивят.
♻BPMS (business process management system) — это класс корпоративных информационных систем
для оцифровки бизнес-процессов.
Они позволяют компании быть гибкой и быстро реагировать
на изменения рынка.
С помощью BPM-системы можно моделировать бизнес-процессы,
осуществлять их мониторинг, выявлять узкие места и точки улучшения.
Одной из платформ для построения систем является https://elma365.com/ru/
Бизнес-процессы в ELMA365 описываются при помощи стандартных графических элементов нотации BPMN 2.0. На схеме исполнители представлены в виде зон ответственности, а их действия — в виде последовательно расположенных задач. Точки принятия решения обозначаются шлюзами, ожидание — таймерами. Есть специальные блоки для уведомлений, запуска подпроцессов. Такой подход делает схему понятной широкой аудитории: от технических специалистов до бизнес-пользователей.
В курсах для Управляющих коммерческой недвижимостью www.effeschool.ru мы показываем и подробно рассказываем как работать с дынными системами и как внедрить их в Управляющую компанию.
#effeschool
#propertymanagement
#секретыуправления
#управлениекоммерческойнедвижимостью
#BPMN
#BPMN20
Один из самых быстрорастущих подсегментов электронной коммерции это👇
e-grocery = продажа товаров повседневного спроса через интернет.
По данным Infoline, в 2020 году общий объём оборота товаров (Gross Merchandise Volume; GMV) в российском e-grocery достиг 153 млрд рублей. Хорошая такая цифра, и что самое главное, прирост объёма за три ковидных квартала 2021 составляет порядка 30%.
По исследованиям Сбера, выявлена зависимость: чем выше средний доход человека, тем больше он совершает покупки в интернете.
По расчётам SberCIB, торговля товарами повседневного спроса через интернет в перспективе может выйти на уровень 6—7% (в 2020 году — 0,9%) от общего объёма розничных продаж в данной категории, при этом в Москве он достигнет 8%, а за её пределами — 5%. В регионах будет больше возможностей для развития, но эти возможности будет труднее коммерциализировать.
Почему мы, из сферы коммерческой недвижимости интересуемся данным направлением?
Всё просто, рынок e-Commerce, а e-grocery, как его часть — драйверы рынка складской недвижимости.
Общая площадь индустриальной недвижимости страны составляет 16 млн кв м. и будет стремительно расти в силу роста уже упомянутой e-Commerce.
Такие крупные игроки как OZON, ВкусВилл, Детский Мир, Wildberries - регулярно наращивают свою складcко-распределительную базу, что рождает спрос и запрос на девелопмент данного вида зданий.
Поэтому мы прогнозируем переход многих инвесторов и девелоперов именно в сектор индустриальной и складской недвижимости.
#egrocery
#eCommerce
#инвестициивкоммерческуюнедвижимость
#трендынедвижимости
#кудаинвестировать
#effeschool
e-grocery = продажа товаров повседневного спроса через интернет.
По данным Infoline, в 2020 году общий объём оборота товаров (Gross Merchandise Volume; GMV) в российском e-grocery достиг 153 млрд рублей. Хорошая такая цифра, и что самое главное, прирост объёма за три ковидных квартала 2021 составляет порядка 30%.
По исследованиям Сбера, выявлена зависимость: чем выше средний доход человека, тем больше он совершает покупки в интернете.
По расчётам SberCIB, торговля товарами повседневного спроса через интернет в перспективе может выйти на уровень 6—7% (в 2020 году — 0,9%) от общего объёма розничных продаж в данной категории, при этом в Москве он достигнет 8%, а за её пределами — 5%. В регионах будет больше возможностей для развития, но эти возможности будет труднее коммерциализировать.
Почему мы, из сферы коммерческой недвижимости интересуемся данным направлением?
Всё просто, рынок e-Commerce, а e-grocery, как его часть — драйверы рынка складской недвижимости.
Общая площадь индустриальной недвижимости страны составляет 16 млн кв м. и будет стремительно расти в силу роста уже упомянутой e-Commerce.
Такие крупные игроки как OZON, ВкусВилл, Детский Мир, Wildberries - регулярно наращивают свою складcко-распределительную базу, что рождает спрос и запрос на девелопмент данного вида зданий.
Поэтому мы прогнозируем переход многих инвесторов и девелоперов именно в сектор индустриальной и складской недвижимости.
#egrocery
#eCommerce
#инвестициивкоммерческуюнедвижимость
#трендынедвижимости
#кудаинвестировать
#effeschool
Управление коммерческой недвижимостью предполагает ряд бюджетов, которые должны разрабатывать и защищать управляющий, а также главный инженер.
Бюджетировать Property and Facility management для крупного объекта (от 30тыс.кв.м.) достаточно непросто и необходимы определённые навыки и знания.
Основные блоки бюджетирования у всех стандартные, а вот в силу специфики объектов возникают новые блоки бюджетов и нетривиальные статьи.
Очень разнообразен блок маркетинга и PR объекта. Можно сделать серию мероприятий за 100тыс.руб и увеличить посещаемость на 13%, а можно сделать одно грандиозное за 659тыс.руб и получить рост посещаемости на 3% (реальный кейс из нашей практики управления).
Так вот, чтобы бюджеты не уплывали без следа для объекта, необходимо тщательно их планировать.
Как? Обучаем в effeschool на курсе для управляющих объектом недвижимости.
Бюджетировать Property and Facility management для крупного объекта (от 30тыс.кв.м.) достаточно непросто и необходимы определённые навыки и знания.
Основные блоки бюджетирования у всех стандартные, а вот в силу специфики объектов возникают новые блоки бюджетов и нетривиальные статьи.
Очень разнообразен блок маркетинга и PR объекта. Можно сделать серию мероприятий за 100тыс.руб и увеличить посещаемость на 13%, а можно сделать одно грандиозное за 659тыс.руб и получить рост посещаемости на 3% (реальный кейс из нашей практики управления).
Так вот, чтобы бюджеты не уплывали без следа для объекта, необходимо тщательно их планировать.
Как? Обучаем в effeschool на курсе для управляющих объектом недвижимости.
3 года назад мы консультировали и обучали собственника двух бизнес-центров в Москве (площадь объектов по 20тыс.кв.м.). Так вот в ходе аудита его сайта и коммуникаций с текущими арендаторами выяснилось, что нет никакого сервиса, чтобы:
1. Получать заявки с указанием проблем клининга, эксплуатации, микроклимата и т.п...;
2. Нет никакой обратной связи от арендаторов.
Подходи был следующий:" Люди заехали, платят регулярно в срок, ну и слава Богу. Чего их ещё тревожить".
Современный арендатор требует к себе повышенного внимания, и очень важно создать для него максимально чёткие, быстрые и понятные каналы общения, обмена информацией, получения услуг.
Я уже не говорю о том, что необходимо расширять перечень услуг, чтобы повысить прибыль УК, объекта и т.п.
1. Получать заявки с указанием проблем клининга, эксплуатации, микроклимата и т.п...;
2. Нет никакой обратной связи от арендаторов.
Подходи был следующий:" Люди заехали, платят регулярно в срок, ну и слава Богу. Чего их ещё тревожить".
Современный арендатор требует к себе повышенного внимания, и очень важно создать для него максимально чёткие, быстрые и понятные каналы общения, обмена информацией, получения услуг.
Я уже не говорю о том, что необходимо расширять перечень услуг, чтобы повысить прибыль УК, объекта и т.п.
Задачи простые и понятные:
- увеличить посещаемость ТЦ;
- увеличить средний чек и оборот арендаторов.
Казалось бы, всё просто: изучили портрет наших посетителей, разработали под них программу мероприятий, акций и .п. и вперёд.
Начали, одно мероприятие - роста показателей нет, второе - та же картина, третье - посещаемость упала на 3%.
Почесали репку, потёрли лампу, пришёл джин-консультант ( ну вроде меня), посмотрел, покрутил в руках программу, так, сяк, наперекосяк, и говорит:
1. Даты и время мероприятий выбраны неправильно;
2. Портрет посетителя составлен криво;
3. Мероприятия не соответствуют портрету посетителя;
4. Мероприятия не соответствуют пулу арендаторов, которые запартнёрились и разработали программы скидок.
Посмотрел джин на спущенный в канализацию ТЦ бюджет, ужаснулся и полез в бутылку обратно.
Достал из бутылки список рекомендаций и сказал, что придёт через полгода, когда УК всё реализует.
Прошло пол года, ТЦ распушился, как хвост павлина и заиграл разноцветными красками, на что посещаемость ответила ростом на 19%.
Вот и сказочке конец, наш маркетинг - молодец.
- увеличить посещаемость ТЦ;
- увеличить средний чек и оборот арендаторов.
Казалось бы, всё просто: изучили портрет наших посетителей, разработали под них программу мероприятий, акций и .п. и вперёд.
Начали, одно мероприятие - роста показателей нет, второе - та же картина, третье - посещаемость упала на 3%.
Почесали репку, потёрли лампу, пришёл джин-консультант ( ну вроде меня), посмотрел, покрутил в руках программу, так, сяк, наперекосяк, и говорит:
1. Даты и время мероприятий выбраны неправильно;
2. Портрет посетителя составлен криво;
3. Мероприятия не соответствуют портрету посетителя;
4. Мероприятия не соответствуют пулу арендаторов, которые запартнёрились и разработали программы скидок.
Посмотрел джин на спущенный в канализацию ТЦ бюджет, ужаснулся и полез в бутылку обратно.
Достал из бутылки список рекомендаций и сказал, что придёт через полгода, когда УК всё реализует.
Прошло пол года, ТЦ распушился, как хвост павлина и заиграл разноцветными красками, на что посещаемость ответила ростом на 19%.
Вот и сказочке конец, наш маркетинг - молодец.
По данным ЦБ РФ на 2020 год в России работают 1100 закрытых фонда с общим объёмом чистых активов на 3,2 трлн. рублей.
Ряд девелоперов и управляющих компаний около десяти лет работают с закрытыми инвестиционными фондами и считают этот инструмент одним из самых привлекательных в отрасли недвижимости.
Механизм ЗПИФ позвляет оптимизировать затраты на реализацию проектов, благодаря отсутствию налога на прибыль.
Управляя действующими объектами, при необходимости провести редевелопмент и отсутствии средств, Вы можете использовать данный инструмент для решения своих задач.
Ряд девелоперов и управляющих компаний около десяти лет работают с закрытыми инвестиционными фондами и считают этот инструмент одним из самых привлекательных в отрасли недвижимости.
Механизм ЗПИФ позвляет оптимизировать затраты на реализацию проектов, благодаря отсутствию налога на прибыль.
Управляя действующими объектами, при необходимости провести редевелопмент и отсутствии средств, Вы можете использовать данный инструмент для решения своих задач.
В ходе аудитов, анализируя работу управляющих компаний и их руководителей, выявили несколько типичных распространённых ошибок при поиске поставщиков сервисных услуг в блоке facility management:
1. Отсутствует чёткое понимание, в каком формате нужна услуга;
2. Отсутствует техническое задание для будущего поставщика;
3. Не проводится мониторинг рынка;
4. Нет максимально проработанного с юридической стороны договора;
4.1. Не разграничены сферы и зоны ответственности.
Чтобы сотрудничество с сервисными компаниями было максимально прозрачным, лёгким и удобным, необходимо устранить все перечисленные выше недостатки в своей работе.
Не все управляющие объектов понимают, что означает лёгкое и удобное сотрудничество: часто возникают ситуации, когда необходимо устранить недостаток, а какие-то работы, материалы или доп.услуги не прописаны или вовсе непонятно, чья же это зона ответственности: собственника или подрядчика.
Рекомендуем всем максимально прорабатывать техническое задание для facility подрядчика и перекладывать его в договор, максимально обозначив зоны ответственности, упредив всевозможные будущие конфликты.
Рассылая подробное ТЗ и проводя мониторинг рынка, Вы сразу отсеете часть недобросовестных подрядчиков, которые не готовы предоставлять услугу в таком формате и объёме, который вас устраивает.
В рамках консультаций, мы прорабатываем подробное ТЗ на опыте управления десятками объектов и аудита сотен сервисных договоров.
1. Отсутствует чёткое понимание, в каком формате нужна услуга;
2. Отсутствует техническое задание для будущего поставщика;
3. Не проводится мониторинг рынка;
4. Нет максимально проработанного с юридической стороны договора;
4.1. Не разграничены сферы и зоны ответственности.
Чтобы сотрудничество с сервисными компаниями было максимально прозрачным, лёгким и удобным, необходимо устранить все перечисленные выше недостатки в своей работе.
Не все управляющие объектов понимают, что означает лёгкое и удобное сотрудничество: часто возникают ситуации, когда необходимо устранить недостаток, а какие-то работы, материалы или доп.услуги не прописаны или вовсе непонятно, чья же это зона ответственности: собственника или подрядчика.
Рекомендуем всем максимально прорабатывать техническое задание для facility подрядчика и перекладывать его в договор, максимально обозначив зоны ответственности, упредив всевозможные будущие конфликты.
Рассылая подробное ТЗ и проводя мониторинг рынка, Вы сразу отсеете часть недобросовестных подрядчиков, которые не готовы предоставлять услугу в таком формате и объёме, который вас устраивает.
В рамках консультаций, мы прорабатываем подробное ТЗ на опыте управления десятками объектов и аудита сотен сервисных договоров.
Часто у Арендаторов и управляющей компании не складываются отношения, потому что подход руководителя службы эксплуатации и её специалистов по ТО к арендатору, мягко говоря, никакой.
Заявки воспринимаются в штыки;
Заявки игнорируются;
Персоналу арендатора не объясняют причины игнора заявок;
Данные ситуации возникают по той простой причине, что немалое количество специалистов из facility не понимают, что такое коммерческая недвижимость как бизнес. Не понимают, кто приносит объекту деньги и какие факторы влияют на удовлетворённость арендатора=основного клиента объекта.
Работа с заявками и претензиями сложная психологически и для её успешного выполнения необходима серьёзная моральная выдержка и практический опыт.
Чем больше ваш руководитель службы эксплуатации общается с персоналом арендатора: рядовые продавцы и администраторы магазинов, сотрудники офиса/ ресепшн компаний (если это БЦ), тем больше они улавливают проблем, мнений и отзывов. При грамотном подходе на основании получаемой информации можно разработать систему:
- скрипты для специалистов по ТО, как отвечать на вопросы/претензии, чтобы арендатор остался доволен, даже если вы не решили его заявку. Да, и так можно, главное найти правильные слова и подход к человеку, который от арендатора с вами коммуницирует;
- алгоритмы работы с определёнными претензиями/заявками - работа на предупреждение. Знаете, что если сегодня на улице температура будет более +30, а у одного из арендаторов всегда жарко, примите меры заранее: ночью, утром понижайте настройки приточного воздуха до максимально низких температур на данном участке/для данных помещений;
Примеров много, вывод и подход должен быть один: коммуникация с арендатором как с человеком и соответствующий подход.
Заявки воспринимаются в штыки;
Заявки игнорируются;
Персоналу арендатора не объясняют причины игнора заявок;
Данные ситуации возникают по той простой причине, что немалое количество специалистов из facility не понимают, что такое коммерческая недвижимость как бизнес. Не понимают, кто приносит объекту деньги и какие факторы влияют на удовлетворённость арендатора=основного клиента объекта.
Работа с заявками и претензиями сложная психологически и для её успешного выполнения необходима серьёзная моральная выдержка и практический опыт.
Чем больше ваш руководитель службы эксплуатации общается с персоналом арендатора: рядовые продавцы и администраторы магазинов, сотрудники офиса/ ресепшн компаний (если это БЦ), тем больше они улавливают проблем, мнений и отзывов. При грамотном подходе на основании получаемой информации можно разработать систему:
- скрипты для специалистов по ТО, как отвечать на вопросы/претензии, чтобы арендатор остался доволен, даже если вы не решили его заявку. Да, и так можно, главное найти правильные слова и подход к человеку, который от арендатора с вами коммуницирует;
- алгоритмы работы с определёнными претензиями/заявками - работа на предупреждение. Знаете, что если сегодня на улице температура будет более +30, а у одного из арендаторов всегда жарко, примите меры заранее: ночью, утром понижайте настройки приточного воздуха до максимально низких температур на данном участке/для данных помещений;
Примеров много, вывод и подход должен быть один: коммуникация с арендатором как с человеком и соответствующий подход.
На курсе для главных инженеров по эксплуатации коммерческой недвижимости мы обучаем основам коммерческого управления, рассказывая такие базовые вещи как:
Задачи коммерческого управления - реализация концепции по использованию объекта - продажа, аренда с целью получения дохода и прибыли = возврата инвестиций.
Знакомим с основными документами по которым живёт коммерческий департамент:
1. План продаж:
- объёмы продаж - квадратные метры, рубли;
- цена продажи/ ставки аренды - рубли;
- сроки продажи/сдачи в аренду - месяц, квартал, год...
- отчётность - периодичность, актуальность.
Рассказываем о стратегиях продаж, которые состоят из:
- описания предмета продажи;
- функционального назначения объекта и его аудитории;
- позиционировании на рынке;
- конкурентных преимуществах;
- стратегии продаж: порядок продаж, цены, сроки реализации объекта;
- инструментах продвижения, рекламных и маркетинговых мероприятиях.
Многие зададутся вопросом, для чего это знать вашему главному инженеру/руководителю СЭ?
Отвечаю:
1. Главные инженеры, как технари в душе, более прикипают к объектам: знают каждую щелочку и трещинку, знают арендаторов, знают инспекторов надзорных органов и т.д. При случае необходимости временной подмены Управляющего, данный специалист при знании хотя бы основ управления блока property, сможет полноценно вас выручить заняв эту позицию;
2. Если человек обучится и будет хорошо разбираться в блоке property, он всегда сможет переформатироваться на управляющего property с идеальным знанием facility, что станет огромным плюсом УК;
3. Для идеального управления facility необходимо полное понимание бизнеса и ключевых бизнес-процессов.
3.1. Главный инженер, который понимает специфику маркетинговых мероприятий в ТЦ всегда заранее и с лёгкостью обеспечит ваши ивенты всем необходимым в части инженерии.
Задачи коммерческого управления - реализация концепции по использованию объекта - продажа, аренда с целью получения дохода и прибыли = возврата инвестиций.
Знакомим с основными документами по которым живёт коммерческий департамент:
1. План продаж:
- объёмы продаж - квадратные метры, рубли;
- цена продажи/ ставки аренды - рубли;
- сроки продажи/сдачи в аренду - месяц, квартал, год...
- отчётность - периодичность, актуальность.
Рассказываем о стратегиях продаж, которые состоят из:
- описания предмета продажи;
- функционального назначения объекта и его аудитории;
- позиционировании на рынке;
- конкурентных преимуществах;
- стратегии продаж: порядок продаж, цены, сроки реализации объекта;
- инструментах продвижения, рекламных и маркетинговых мероприятиях.
Многие зададутся вопросом, для чего это знать вашему главному инженеру/руководителю СЭ?
Отвечаю:
1. Главные инженеры, как технари в душе, более прикипают к объектам: знают каждую щелочку и трещинку, знают арендаторов, знают инспекторов надзорных органов и т.д. При случае необходимости временной подмены Управляющего, данный специалист при знании хотя бы основ управления блока property, сможет полноценно вас выручить заняв эту позицию;
2. Если человек обучится и будет хорошо разбираться в блоке property, он всегда сможет переформатироваться на управляющего property с идеальным знанием facility, что станет огромным плюсом УК;
3. Для идеального управления facility необходимо полное понимание бизнеса и ключевых бизнес-процессов.
3.1. Главный инженер, который понимает специфику маркетинговых мероприятий в ТЦ всегда заранее и с лёгкостью обеспечит ваши ивенты всем необходимым в части инженерии.
Так как консалтинговый бизнес предполагает регулярный анализ инвестиционных проектов наших клиентов, то мы разработали основные структуру и стратегию анализа, которые можно применять под различные сферы и проекты.
За годы ведения направления анализа инвестиционных проектов (в том числе и венчурных), мы вывели следующую оптимальную структуру:
1. Анализ:
- оцениваем, насколько привлекателен проект;
- анализ продукта;
- оценка целевого рынка;
- анализ команды;
- анализ стратегии, сроков окупаемости и доходности;
- оценка возможностей выхода из проекта;
- анализ юридических документов.
2. Структурирование сделки для повышения её эффективности:
- выбор оптимального вида финансирования;
- структурирование входа с целью возможности влияния на ключевые бизнес решения;
- обеспечение приоритетности прав среди прочих акционеров.
3. Мониторинг:
- анализ изменений стратегии;
- анализ изменений в составе команды руководителей и ключевых сотрудников;
- анализ расходования средств;
- мониторинг заключения и исполнению ключевых контрактов.
4. Выход:
- определение времени для оптимального выхода;
- определение способа продажи доли в капитале;
- определение справедливой стоимости доли.
За годы ведения направления анализа инвестиционных проектов (в том числе и венчурных), мы вывели следующую оптимальную структуру:
1. Анализ:
- оцениваем, насколько привлекателен проект;
- анализ продукта;
- оценка целевого рынка;
- анализ команды;
- анализ стратегии, сроков окупаемости и доходности;
- оценка возможностей выхода из проекта;
- анализ юридических документов.
2. Структурирование сделки для повышения её эффективности:
- выбор оптимального вида финансирования;
- структурирование входа с целью возможности влияния на ключевые бизнес решения;
- обеспечение приоритетности прав среди прочих акционеров.
3. Мониторинг:
- анализ изменений стратегии;
- анализ изменений в составе команды руководителей и ключевых сотрудников;
- анализ расходования средств;
- мониторинг заключения и исполнению ключевых контрактов.
4. Выход:
- определение времени для оптимального выхода;
- определение способа продажи доли в капитале;
- определение справедливой стоимости доли.
За много лет консультаций мы не устали бороться с property управляющими, которые не понимают, что если:
1) объект в плане наполнения инженерными системами убогий;
2) объект в плане состояния инженерных систем убогий;
то это путь к снижению посетителей, арендаторов, застою, потере арендного потока, прибыли и т.д. и т.п.
На вопрос:
"А вы сами, когда заходите в других торговых центрах/бизнес центрах, предприятиях общепита, в сан узел, а он имеет отколовшуюся плитку, неработающее сан-тех оборудование, лужи протечек из под раковины от подтекающей запорной арматуры, как себя чувстуете? Хочется бывать в этом объекте/заведении как можно чаще?"
Ответы часто шокируют, часто поражают.
Иногда обеседник начинает переосмысливать свой подход к управлению объектом/объектами.
То есть, пока ты не примерил на себя чужую рваную рубашку, не сравнил её со своей, ты не замечаешь, что твоя тоже выглядит не совсем опрятно и не совсем приятна окружающим.
В 2019 году я консультировал компанию Х, у которой более 10 объектов торговой недвижимости. Разработал им модель FM, рассчитал экономику, доказал, что в долгосрочной перспективе выгодно эксплуатировать на должном уровне как финансово, так и имиджево. В итоге - ничего не изменилось, люди потратили N-ю сумму на консультации, потратили время, а объекты остались в том плачевном состоянии, котором были.
На сегодня у них 40% площадей пустуют и в немалой степени вследствие того, о чём я написал выше.
1) объект в плане наполнения инженерными системами убогий;
2) объект в плане состояния инженерных систем убогий;
то это путь к снижению посетителей, арендаторов, застою, потере арендного потока, прибыли и т.д. и т.п.
На вопрос:
"А вы сами, когда заходите в других торговых центрах/бизнес центрах, предприятиях общепита, в сан узел, а он имеет отколовшуюся плитку, неработающее сан-тех оборудование, лужи протечек из под раковины от подтекающей запорной арматуры, как себя чувстуете? Хочется бывать в этом объекте/заведении как можно чаще?"
Ответы часто шокируют, часто поражают.
Иногда обеседник начинает переосмысливать свой подход к управлению объектом/объектами.
То есть, пока ты не примерил на себя чужую рваную рубашку, не сравнил её со своей, ты не замечаешь, что твоя тоже выглядит не совсем опрятно и не совсем приятна окружающим.
В 2019 году я консультировал компанию Х, у которой более 10 объектов торговой недвижимости. Разработал им модель FM, рассчитал экономику, доказал, что в долгосрочной перспективе выгодно эксплуатировать на должном уровне как финансово, так и имиджево. В итоге - ничего не изменилось, люди потратили N-ю сумму на консультации, потратили время, а объекты остались в том плачевном состоянии, котором были.
На сегодня у них 40% площадей пустуют и в немалой степени вследствие того, о чём я написал выше.
Управлять объектами недвижимости это значит управлять интересным полноценным бизнесом: с бухгалтерским, управленческим и прочими учётами.
К сожалению, не все управляющие разбираются в финансовом анализе работы объекта именно как бизнеса. Многие лишь контролируют и анализируют такие показатели как объём дебиторской задолженности, выручку, статьи расходов на содержание, сводят какой-никакой отчёт, анализируют показатель прибыли. Если эта прибыль удовлетворяет УК и собственника, всё течёт свои чередом и ничего не меняется.
Мы же за подход к объекту как активу и бизнесу, поэтому управляющий должен хорошо владеть финансовым анализом и с помощью данного инструмента находить точки роста.
В effe school обучаем как базовым направлениям финансового анализа так и более углублённым инструментам управления финансами.
Финансовый анализ:
1. Ликвидность - способность исполнять финансовые обязательства имеющимися в наличии активами.
Действия управляющего: сопоставление степени ликвидности активов со сроками имеющихся долговых обязательств;
2. Финансовая устойчивость - способность функционировать и развиваться при равновесии активов и пассивов.
Действия управляющего: анализ структуры источников финансирования, степени зависимости от заёмного капитала, достаточности собственных средств.
3. Долговая нагрузка - оценка перегруженности компании заёмными средствами.
Действия управляющего: оценка соотношения заёмного капитала с операционной прибылью и способности обслуживания обязательств.
4. Рентабельность - показатель экономической эффективности бизнеса и соответственно объекта.
Действия управляющего: расчёт коэффициентов для оценки эффективности использования ресурсов.
К сожалению, не все управляющие разбираются в финансовом анализе работы объекта именно как бизнеса. Многие лишь контролируют и анализируют такие показатели как объём дебиторской задолженности, выручку, статьи расходов на содержание, сводят какой-никакой отчёт, анализируют показатель прибыли. Если эта прибыль удовлетворяет УК и собственника, всё течёт свои чередом и ничего не меняется.
Мы же за подход к объекту как активу и бизнесу, поэтому управляющий должен хорошо владеть финансовым анализом и с помощью данного инструмента находить точки роста.
В effe school обучаем как базовым направлениям финансового анализа так и более углублённым инструментам управления финансами.
Финансовый анализ:
1. Ликвидность - способность исполнять финансовые обязательства имеющимися в наличии активами.
Действия управляющего: сопоставление степени ликвидности активов со сроками имеющихся долговых обязательств;
2. Финансовая устойчивость - способность функционировать и развиваться при равновесии активов и пассивов.
Действия управляющего: анализ структуры источников финансирования, степени зависимости от заёмного капитала, достаточности собственных средств.
3. Долговая нагрузка - оценка перегруженности компании заёмными средствами.
Действия управляющего: оценка соотношения заёмного капитала с операционной прибылью и способности обслуживания обязательств.
4. Рентабельность - показатель экономической эффективности бизнеса и соответственно объекта.
Действия управляющего: расчёт коэффициентов для оценки эффективности использования ресурсов.
Для эффективного управления потреблением энергоресурсов, оптимизации и сокращения объекты коммерческой недвижимости должны иметь:
1. Автоматизацию и Диспетчеризацию (Building Management System - BMS) - инструмент контроля состояния инженерных систем, режимов работы оборудования, мониторинга потребления энергоресурсов, оперативного реагирования на аварийные/нештатные ситуации;
2. План мероприятий по сокращению потребления энергоресурсов;
Если у Вас относительно новый объект класса А/B+ (от 1 до 5 лет), который имеет самые современные инженерные системы и Вы думаете, что:
- у вас всё хорошо с потреблением энергоресурсов;
- у вас всё оборудование настроено и работает в оптимальном режиме;
то спешу расстроить.
По статистике проведённых нами технических аудитов новых только введённых в эксплуатацию объектов, каждый третий имеет неправильно настроенные системы: вентиляции - не отбалансирована, расходы воздуха не соответствуют нормам и проекту; отопления - не отбалансирована, не отрегулирована автоматика управления трёхходовыми клапанами, контроллеры настроены некорректно по отношению к управляемому оборудованию; тепло/холодоснабжения приточной вентиляции - некорректно настроены контроллеры, некорректно работают клапана и т.п.
Проведя мониторинг и анализ настроек систем (в том числе с помощью диспетчеризации) Вы можете найти точки для оптимизации потребления энергоресурсов на 2-10%, что для крупного объекта площадью от 10тыс.кв.м. является существенным бюджетом, который можно реинвестировать или направить на другие проекты.
1. Автоматизацию и Диспетчеризацию (Building Management System - BMS) - инструмент контроля состояния инженерных систем, режимов работы оборудования, мониторинга потребления энергоресурсов, оперативного реагирования на аварийные/нештатные ситуации;
2. План мероприятий по сокращению потребления энергоресурсов;
Если у Вас относительно новый объект класса А/B+ (от 1 до 5 лет), который имеет самые современные инженерные системы и Вы думаете, что:
- у вас всё хорошо с потреблением энергоресурсов;
- у вас всё оборудование настроено и работает в оптимальном режиме;
то спешу расстроить.
По статистике проведённых нами технических аудитов новых только введённых в эксплуатацию объектов, каждый третий имеет неправильно настроенные системы: вентиляции - не отбалансирована, расходы воздуха не соответствуют нормам и проекту; отопления - не отбалансирована, не отрегулирована автоматика управления трёхходовыми клапанами, контроллеры настроены некорректно по отношению к управляемому оборудованию; тепло/холодоснабжения приточной вентиляции - некорректно настроены контроллеры, некорректно работают клапана и т.п.
Проведя мониторинг и анализ настроек систем (в том числе с помощью диспетчеризации) Вы можете найти точки для оптимизации потребления энергоресурсов на 2-10%, что для крупного объекта площадью от 10тыс.кв.м. является существенным бюджетом, который можно реинвестировать или направить на другие проекты.
Что можно создать за 6,5млрд рублей в Подмосковном г. Пушкино?
Современный уникальный логистический комплекс.
Немецкая компания Globus построила объект площадью 78.000кв.м., который имеет:
- 900 рабочих мест;
- ёмкость склада 61.000 паллет;
-роботизированную систему для раскладки и хранения продукции;
- мультитемпературный склад с 4-мя климатическими зонами, которые обеспечены уникальным для России холодильным оборудованием: транскритическая углекислотная холодильная система c технологией жидкостного эжектора мощностью более 2500КВт;
- современные системы энергоэффективности;
- проект полностью выполнен в BIM и учтены требования BREEAM;
Пример не просто высококачественной недвижимости, а проекта, который оптимизирует как собственные бизнес-процессы, так и партнёров: логистические компании, поставщики-производители и т.д.
Современный уникальный логистический комплекс.
Немецкая компания Globus построила объект площадью 78.000кв.м., который имеет:
- 900 рабочих мест;
- ёмкость склада 61.000 паллет;
-роботизированную систему для раскладки и хранения продукции;
- мультитемпературный склад с 4-мя климатическими зонами, которые обеспечены уникальным для России холодильным оборудованием: транскритическая углекислотная холодильная система c технологией жидкостного эжектора мощностью более 2500КВт;
- современные системы энергоэффективности;
- проект полностью выполнен в BIM и учтены требования BREEAM;
Пример не просто высококачественной недвижимости, а проекта, который оптимизирует как собственные бизнес-процессы, так и партнёров: логистические компании, поставщики-производители и т.д.
Кто-то говорит о BIM технологиях.
Кто-то уже их внедрил.
Кто-то внедряет в настоящий момент.
А кто-то до сих пор понятия не имеет, что это такое и с чем его едят.
Информационное моделирование зданий (от англ. Building Information Modeling, BIM) – процесс, в результате которого формируется информационная модель здания (сооружения), при этом, для каждой стадии соответствует некоторая модель, которая отображает объем обработанной на этот момент информации (архитектурной, конструкторской, технологической, экономический) о здании или сооружении, к которой имеют доступ все заинтересованные лица.
Информационное моделирование зданий (от англ. Building Information Modeling, BIM) – процесс, в результате которого формируется информационная модель здания (сооружения), при этом, для каждой стадии соответствует некоторая модель, которая отображает объем обработанной на этот момент информации (архитектурной, конструкторской, технологической, экономический) о здании или сооружении, к которой имеют доступ все заинтересованные лица.
BIM в эксплуатации
BIM-модель соответствует построенному объекту;
строительные элементы BIM-модели содержат необходимую техническую документацию;
наличие BIM-модели позволяет быстро находить и устранять неполадки, производить текущее техническое обслуживание объекта;
приём текстовых, аудио и видео-заявок о неполадках с привязкой к конкретному расположению на местности и\или зоне.
Кто-то уже их внедрил.
Кто-то внедряет в настоящий момент.
А кто-то до сих пор понятия не имеет, что это такое и с чем его едят.
Информационное моделирование зданий (от англ. Building Information Modeling, BIM) – процесс, в результате которого формируется информационная модель здания (сооружения), при этом, для каждой стадии соответствует некоторая модель, которая отображает объем обработанной на этот момент информации (архитектурной, конструкторской, технологической, экономический) о здании или сооружении, к которой имеют доступ все заинтересованные лица.
Информационное моделирование зданий (от англ. Building Information Modeling, BIM) – процесс, в результате которого формируется информационная модель здания (сооружения), при этом, для каждой стадии соответствует некоторая модель, которая отображает объем обработанной на этот момент информации (архитектурной, конструкторской, технологической, экономический) о здании или сооружении, к которой имеют доступ все заинтересованные лица.
BIM в эксплуатации
BIM-модель соответствует построенному объекту;
строительные элементы BIM-модели содержат необходимую техническую документацию;
наличие BIM-модели позволяет быстро находить и устранять неполадки, производить текущее техническое обслуживание объекта;
приём текстовых, аудио и видео-заявок о неполадках с привязкой к конкретному расположению на местности и\или зоне.
Чтобы создать проект идеального объекта коммерческой недвижимости, необходимо провести колоссальную работу по формированию концепции.
Чтобы разработать правильную концепцию, мы обучаем определённому алгоритму анализа земельного участка:
1. Маркетинговый анализ;
2. Техническая экспертиза;
3. Вид разрешённого использования;
4. Строительные ограничения.
На что обращаем внимание при маркетинговом анализе в первую очередь:
1) местоположение;
2) возможные типы использования;
3) текущее состояние рынка;
4) конкурентное окружение;
5) анализ спроса и предложения.
Подробнее обучаем на курсе для управляющих коммерческой недвижимостью в effeschool.
Чтобы разработать правильную концепцию, мы обучаем определённому алгоритму анализа земельного участка:
1. Маркетинговый анализ;
2. Техническая экспертиза;
3. Вид разрешённого использования;
4. Строительные ограничения.
На что обращаем внимание при маркетинговом анализе в первую очередь:
1) местоположение;
2) возможные типы использования;
3) текущее состояние рынка;
4) конкурентное окружение;
5) анализ спроса и предложения.
Подробнее обучаем на курсе для управляющих коммерческой недвижимостью в effeschool.
Чтобы создать проект идеального объекта коммерческой недвижимости, необходимо провести колоссальную работу по формированию концепции.
На что обращаем внимание при технической экспертизе в первую очередь:
1) ограничения по высотности и объёмам строительства (рельеф участка, геоподоснова и т.п.);
2) возможные технические условия для точек подключения к инженерным системам;
3) соответствие фактической площади земельного участка его площади согласно право устанавливающим документам;
На что обращаем внимание при технической экспертизе в первую очередь:
1) ограничения по высотности и объёмам строительства (рельеф участка, геоподоснова и т.п.);
2) возможные технические условия для точек подключения к инженерным системам;
3) соответствие фактической площади земельного участка его площади согласно право устанавливающим документам;
Чтобы создать проект идеального объекта коммерческой недвижимости, необходимо провести колоссальную работу по формированию концепции.
На что обращаем внимание в первую очередь при анализе разрешённого использования участка:
1) текущий статус - назначение участка;
2) возможный функционал будущего объекта в соответствии с генеральным планом города;
3) возможность изменения заданного функционала;
4) возможные финансовые и строительные обременения нового строительства (инвестиционный контракт).
На что обращаем внимание в первую очередь при анализе разрешённого использования участка:
1) текущий статус - назначение участка;
2) возможный функционал будущего объекта в соответствии с генеральным планом города;
3) возможность изменения заданного функционала;
4) возможные финансовые и строительные обременения нового строительства (инвестиционный контракт).
Современный потребитель всё более экономит деньги и время: отдаёт предпочтение объектам недалеко от дома или многофункциональным объектам, где можно за одно посещение получить максимум услуг и приобрести максимум необходимых товаров.
Исходя из этого грамотные девелоперы делают ставку на проекты районного формата, поэтому ближайшие годы будут выходить на рынок объекты ориентированные на покупки у дома. В их число войдут и большие МФЦ, которые будут предлагать жильё, торговлю и офисы в одной локации.
Торговые центры будут менее востребованы и начнут реконструкцию в связи с реконцепцией.
Наиболее ликвидными, максимально заполняемыми, максимально эффективными считаю формат ТЦ площадью 10-15тыс.кв.м, которые сумеют совместить в себе и торговлю и максимум развлечений, чтобы районный потребитель мог экономить время.
Исходя из этого грамотные девелоперы делают ставку на проекты районного формата, поэтому ближайшие годы будут выходить на рынок объекты ориентированные на покупки у дома. В их число войдут и большие МФЦ, которые будут предлагать жильё, торговлю и офисы в одной локации.
Торговые центры будут менее востребованы и начнут реконструкцию в связи с реконцепцией.
Наиболее ликвидными, максимально заполняемыми, максимально эффективными считаю формат ТЦ площадью 10-15тыс.кв.м, которые сумеют совместить в себе и торговлю и максимум развлечений, чтобы районный потребитель мог экономить время.
Коммерческая недвижимость довольно инертная сфера бизнеса и реагирует на изменения в экономике государства достаточно медленно.
Разделяют внешние и внутренние кризисные факторы для объектов коммерческой недвижимости.
К внешним кризисным факторам относятся:
1) изменение потребностей арендаторов, невозможность использования старых способов работы с ними;
2) изменение доступа к ресурсам бизнеса: финансово-кредитным, трудовым, административным;
3) изменение поведения конкурентов - изменение стратегий, ценовые войны, экспансия или уход с рынка;
4) изменение поведения поставщиков/ субподрядчиков - изменение ценовой политики, поиск новых партнёров, сокращение или изменение услуг.
Разделяют внешние и внутренние кризисные факторы для объектов коммерческой недвижимости.
К внешним кризисным факторам относятся:
1) изменение потребностей арендаторов, невозможность использования старых способов работы с ними;
2) изменение доступа к ресурсам бизнеса: финансово-кредитным, трудовым, административным;
3) изменение поведения конкурентов - изменение стратегий, ценовые войны, экспансия или уход с рынка;
4) изменение поведения поставщиков/ субподрядчиков - изменение ценовой политики, поиск новых партнёров, сокращение или изменение услуг.
К внутренним кризисным факторам для объектов коммерческой недвижимости относятся:
1) невозможность управлять бизнесом старыми методами, неактуальность старой структуры и распределения задач между подразделениями;
2) кризис персонала - большая текучка, застой кадров, недоступность сильных квалифицированных кадров, проблемы дисциплины;
3) отсутствие способов планирования, контроля и анализа работы компании - неадекватность заданий, бюджетов, результатов;
4) расформирование команды вследствие внутренних конфликтов.
1) невозможность управлять бизнесом старыми методами, неактуальность старой структуры и распределения задач между подразделениями;
2) кризис персонала - большая текучка, застой кадров, недоступность сильных квалифицированных кадров, проблемы дисциплины;
3) отсутствие способов планирования, контроля и анализа работы компании - неадекватность заданий, бюджетов, результатов;
4) расформирование команды вследствие внутренних конфликтов.
Экономически выгодно подписывать долгосрочные договоры аренды, что позволяет планировать денежные потоки, экономику объекта и т.д.
Но современные управляющие компании предпочитают подписывать краткосрочные договоры сроком на 11 месяцев, что даёт возможность избежать обязательной регистрации. В чём выгоды данного подхода, кроме отсутствия регистрации договора?
1. Это позволяет им пересматривать ставку аренды ежегодно на новых условиях;
2. Не быть привязанными долгосрочным обязательством к конкретному арендатору (если придёт время смены концепции, то проще будет менять пул арендаторов в юридической плоскости не имея серьёзных проблем с расторжением контрактов).
Подробно обучаем тонкостям управления арендой и заключения выгодных договоров аренды на курсе для управляющих коммерческой недвижимостью в школе effeschool.
Но современные управляющие компании предпочитают подписывать краткосрочные договоры сроком на 11 месяцев, что даёт возможность избежать обязательной регистрации. В чём выгоды данного подхода, кроме отсутствия регистрации договора?
1. Это позволяет им пересматривать ставку аренды ежегодно на новых условиях;
2. Не быть привязанными долгосрочным обязательством к конкретному арендатору (если придёт время смены концепции, то проще будет менять пул арендаторов в юридической плоскости не имея серьёзных проблем с расторжением контрактов).
Подробно обучаем тонкостям управления арендой и заключения выгодных договоров аренды на курсе для управляющих коммерческой недвижимостью в школе effeschool.
Вновь построенные объекты коммерческой (да и не только) недвижимости, как правило, имеют недостатки на стадии проектирования и уже при рождении. Тот, кто принимает объект в эксплуатацию и будет в дальнейшем с ним работать, обязательно все недостатки строителей взвалит на себя, а это временные, финансовые и прочие ресурсные затраты. А порою нерешаемые проблемы, которые могут вылиться вплоть до закрытия объекта или серьёзной реконструкции.
Если Вы принимаете вновь построенный объект в эксплуатацию, то необходимо обязательно проверить наличие и качество следующих документов:
1) Акты приёмки геодезической разбивочной основы;
2) Акты промежуточной приёмки ответственных конструкций;
3) Акты освидетельствования скрытых работ;
4) Акты приёмки инженерных систем;
5) Акты испытаний и опробования оборудования, систем и устройств.
6) Акты приёмки объекта капитального строительства.
Подробно как принять весь объект и не пропустить все недостатки обучаем в курсе "Главный инженер по эксплуатации коммерческой недвижимости" в школе effeschool.
Если Вы принимаете вновь построенный объект в эксплуатацию, то необходимо обязательно проверить наличие и качество следующих документов:
1) Акты приёмки геодезической разбивочной основы;
2) Акты промежуточной приёмки ответственных конструкций;
3) Акты освидетельствования скрытых работ;
4) Акты приёмки инженерных систем;
5) Акты испытаний и опробования оборудования, систем и устройств.
6) Акты приёмки объекта капитального строительства.
Подробно как принять весь объект и не пропустить все недостатки обучаем в курсе "Главный инженер по эксплуатации коммерческой недвижимости" в школе effeschool.
Арендные каникулы можно считать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, которая позволяет сторонам получить взаимную выгоду. Для арендатора – это способ сэкономить ресурсы, обустроить арендуемое помещение для своего бизнеса. Для арендодателя – возможность привлечь/сохранить арендатора проявив лояльность и гибкость.
Под арендными каникулами понимают период, когда арендатор не платит арендные платежи (за исключением коммунальных).
В период каникул арендатор может пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой. Каникулы вводятся как правило в следующих случаях:
- для проведения косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
- для привлечения арендаторов на длительный срок сотрудничества.
Период каникул как правило длится от 1 до 6 месяцев, но может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.
Под арендными каникулами понимают период, когда арендатор не платит арендные платежи (за исключением коммунальных).
В период каникул арендатор может пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой. Каникулы вводятся как правило в следующих случаях:
- для проведения косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
- для привлечения арендаторов на длительный срок сотрудничества.
Период каникул как правило длится от 1 до 6 месяцев, но может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.
Если арендатор не платит арендную плату, то с ним работают по определённым правилам и алгоритму.
Существуют различные формы уведомлений. Сегодня мы приводим форму уведомления о задолженности по арендной плате:
указывается номер исходящего письма, указывается КОМУ: арендатору ...
Далее идёт текст уведомления:
Настоящим уведомляем Вас, что Ваша задолженность по арендной плате в рамках заключённого Договора №______ от ________ по состоянию на "______" _________ составляет _______ (________________) рублей ____коп.
По факту направления Вам предупреждения исх. №_____ от "___"________ Вами не было осуществлено погашение образовавшейся задолженности и/или нарушившего гарантийное обязательство по оплате задолженности в аренду.
В соответствии со статьёй 614 Гражданского Кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Обязательства по Договору должны исполняться надлежащим образом., односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
По причине невыполнения требований по погашению задолженности сроком более 6 месяцев, предлагаем погасить Вам образовавшуюся задолженность в течение 5 дней с момента направления данного уведомления, в противном случае с "____" _______ мы будем вынуждены обратиться в суд.
Подробно узнать как работать с дебиторской задолженностью и изучить форму претензионных документов можно в effeschool на курсе "Управляющий объектом недвижимости".
#propertymanagement
#управлениедевелопментом
#управлениенедвижимостью
#консультациипоуправлениюнедвижимостью
#effeschool
Существуют различные формы уведомлений. Сегодня мы приводим форму уведомления о задолженности по арендной плате:
указывается номер исходящего письма, указывается КОМУ: арендатору ...
Далее идёт текст уведомления:
Настоящим уведомляем Вас, что Ваша задолженность по арендной плате в рамках заключённого Договора №______ от ________ по состоянию на "______" _________ составляет _______ (________________) рублей ____коп.
По факту направления Вам предупреждения исх. №_____ от "___"________ Вами не было осуществлено погашение образовавшейся задолженности и/или нарушившего гарантийное обязательство по оплате задолженности в аренду.
В соответствии со статьёй 614 Гражданского Кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Обязательства по Договору должны исполняться надлежащим образом., односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
По причине невыполнения требований по погашению задолженности сроком более 6 месяцев, предлагаем погасить Вам образовавшуюся задолженность в течение 5 дней с момента направления данного уведомления, в противном случае с "____" _______ мы будем вынуждены обратиться в суд.
Подробно узнать как работать с дебиторской задолженностью и изучить форму претензионных документов можно в effeschool на курсе "Управляющий объектом недвижимости".
#propertymanagement
#управлениедевелопментом
#управлениенедвижимостью
#консультациипоуправлениюнедвижимостью
#effeschool
Если Вы работаете с коммерческой недвижимостью, то всегда следует помнить о том, что мы работаем не с квадратными метрами, а с денежными потоками, которые приносят доходность.
Важно работать со следующими параметрами:
CapRate = NOI / Property Price х 100%, где:
Price – цена объекта недвижимости.
CapRate (от Capitalization Rate) – ставка капитализации объекта (индикатор рынка капиталов - Capital Markets).
Самое простое определение CapRate – это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат. Можно представить CapRate как дивиденд за год, без учета каких-либо иных удержаний, кроме операционных.
NOI (от Net Operation Income) – чистый операционной доход объекта, сокр. ЧОД (это индикатор рынка площадей – Space Markets). Это базовый доход от объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов на коммерческое управление и эксплуатацию. NOI не учитывает подоходные налоги, платежи по кредитам, капитальные затраты, обесценение и амортизацию, он крайне схож с показателем “EBITDA” в других отраслях.
Важно работать со следующими параметрами:
CapRate = NOI / Property Price х 100%, где:
Price – цена объекта недвижимости.
CapRate (от Capitalization Rate) – ставка капитализации объекта (индикатор рынка капиталов - Capital Markets).
Самое простое определение CapRate – это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат. Можно представить CapRate как дивиденд за год, без учета каких-либо иных удержаний, кроме операционных.
NOI (от Net Operation Income) – чистый операционной доход объекта, сокр. ЧОД (это индикатор рынка площадей – Space Markets). Это базовый доход от объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов на коммерческое управление и эксплуатацию. NOI не учитывает подоходные налоги, платежи по кредитам, капитальные затраты, обесценение и амортизацию, он крайне схож с показателем “EBITDA” в других отраслях.
Эксплуатация объектов недвижимости - это расходная часть управления, которая имеет различные бюджеты:
- на оплату потребляемых энергоресурсов;
- на подключение и плату за пользование услугами связи;
- на уборку объекта включая прилегающую территорию;
- на охрану объекта;
- на обеспечение службы эксплуатации расходными материалами, оборудованием, инструментами;
- на фонд оплаты труда, подготовку персонала, страховку сотрудников и т.д.;
- на административное управление объектом.
О методах оптимизации расходов можно узнать на курсах для управляющих и главных инженеров в школе effeschool.
- на оплату потребляемых энергоресурсов;
- на подключение и плату за пользование услугами связи;
- на уборку объекта включая прилегающую территорию;
- на охрану объекта;
- на обеспечение службы эксплуатации расходными материалами, оборудованием, инструментами;
- на фонд оплаты труда, подготовку персонала, страховку сотрудников и т.д.;
- на административное управление объектом.
О методах оптимизации расходов можно узнать на курсах для управляющих и главных инженеров в школе effeschool.
Жил был управляющий торговым центром в Москве.
Всё у него было хорошо:
- заполняемость площадей объекта 92%;
- дебиторская задолженность стабильно без просрочек;
- рекламные площади сданы на 120% даже там, где невозможно было представить, что можно разместить баннер";
- аренданые ставки повышаются/индексируются и арендаторы не протестуют.
Но за последние 4 года эксплуатационный бюджет вырос в 3,2 раза. Главный инженер регулярно жалуется, что объект стареет, инженерные системы "Сыпятся", оборудование "летит", своими силами автоматику не починить, нужны специализированные подрядчики, а платы в контроллерах начали перегорать со скоростью звука.
В общем, начал наш управляющий горевать, мол, все усилия по повышению доходности объекта нивелируются огромными тратами на регулярные ремонты и устранения каких-то аварий.
К сожалению, выяснилось, что наш управляющий абсолютно не разбирается в блоке Facility Management, на фоне чего главный инженер решил повысить свои нелегальные доходы.
В ходе аудита выявили, что:
- за последние три года было заменено оборудование, которое не выходило из строя;
- за последние три года выполнено 80% работ, которые вообще не нужны были на объекте;
- все поставки материалов и услуг осуществлялись двумя ручными компаниями главного инженера.
Результат:
1. Управляющий обучился в нашей школе и разобрался в facility;
2. Главного инженера уволили;
3. Оптимизировали бюджет на эксплуатацию, в результате чего объект начал экономить 3млн.руб/год.
Всё у него было хорошо:
- заполняемость площадей объекта 92%;
- дебиторская задолженность стабильно без просрочек;
- рекламные площади сданы на 120% даже там, где невозможно было представить, что можно разместить баннер";
- аренданые ставки повышаются/индексируются и арендаторы не протестуют.
Но за последние 4 года эксплуатационный бюджет вырос в 3,2 раза. Главный инженер регулярно жалуется, что объект стареет, инженерные системы "Сыпятся", оборудование "летит", своими силами автоматику не починить, нужны специализированные подрядчики, а платы в контроллерах начали перегорать со скоростью звука.
В общем, начал наш управляющий горевать, мол, все усилия по повышению доходности объекта нивелируются огромными тратами на регулярные ремонты и устранения каких-то аварий.
К сожалению, выяснилось, что наш управляющий абсолютно не разбирается в блоке Facility Management, на фоне чего главный инженер решил повысить свои нелегальные доходы.
В ходе аудита выявили, что:
- за последние три года было заменено оборудование, которое не выходило из строя;
- за последние три года выполнено 80% работ, которые вообще не нужны были на объекте;
- все поставки материалов и услуг осуществлялись двумя ручными компаниями главного инженера.
Результат:
1. Управляющий обучился в нашей школе и разобрался в facility;
2. Главного инженера уволили;
3. Оптимизировали бюджет на эксплуатацию, в результате чего объект начал экономить 3млн.руб/год.
Street Retail или Торговый центр?
Эти вопросы мучают как инвесторов, которые хотят приобрести объект торговой недвижимости для сдачи в аренду, так и Арендаторов, которые ищут помещения для открытия своих торговых точек.
В чём же разница между этими видами торговой недвижимости и где преимущества, а где минусы?
Рассмотрим, с точки зрения инвестора.
Итак, плюсы стрит ритейла:
1) на виду у покупателей;
2) покупатели сразу попадают в ваш магазин;
3) в шаговой доступности;
4) любые часы работы (на ваш выбор);
5) арендная плата может быть ниже, чем в ТРЦ;
6) любая специализация;
7) собственное оформление.
Формат Street Retail имеет также и минусы:
а) общение с контролирующими органами (согласование вывесок и прочее);
b) коммунальные услуги и платежи – головная боль владельца магазина;
c) безопасность – нанимать собственную службу безопасности, заботиться о безопасности продавцов и покупателей;
d) отсутствие синергии;
e) наличие покупателей – явление непостоянное и зависит от потока и ассортимента.
Плюсы ТЦ/ТРЦ:
1. поток покупателей;
2. синергия – соседство с торговцами и развлекательными функциями ТРЦ;
3. безопасность (служба безопасности и охрана);
4. ТЦ отвечает за коммунальные услуги
5. парковка ТЦ;
6. ТЦ специально строится для торговых и развлекательных предприятий;
7. централизованная реклама.
Минусы ТЦ/ТРЦ это:
- арендные ставки высоки;
- покупатели могут не зайти в ваш магазин, потому что пришли в кино;
- место расположения магазина в ТЦ. Очень важно: небольшим арендаторам сложно получить хорошее место в ТЦ;
- часы работы магазина = часам работы ТЦ;
- ТЦ может отказаться сдавать вам помещение в виду того, что в ТЦ уже представлено несколько операторов, торгующих тем же, что и вы;
- ТЦ регламентирует оформление торговой точки.
- При остановке деятельности торгового центра из-за невыполнения требований к пожарной безопасности (со стороны основного владельца или управляющей компании) терпеть убытки придется всем арендаторам и мелким собственникам помещений ТЦ (даже тем, у кого помещения находятся снаружи ТЦ и имеют независимые собственные входные группы).
Эти вопросы мучают как инвесторов, которые хотят приобрести объект торговой недвижимости для сдачи в аренду, так и Арендаторов, которые ищут помещения для открытия своих торговых точек.
В чём же разница между этими видами торговой недвижимости и где преимущества, а где минусы?
Рассмотрим, с точки зрения инвестора.
Итак, плюсы стрит ритейла:
1) на виду у покупателей;
2) покупатели сразу попадают в ваш магазин;
3) в шаговой доступности;
4) любые часы работы (на ваш выбор);
5) арендная плата может быть ниже, чем в ТРЦ;
6) любая специализация;
7) собственное оформление.
Формат Street Retail имеет также и минусы:
а) общение с контролирующими органами (согласование вывесок и прочее);
b) коммунальные услуги и платежи – головная боль владельца магазина;
c) безопасность – нанимать собственную службу безопасности, заботиться о безопасности продавцов и покупателей;
d) отсутствие синергии;
e) наличие покупателей – явление непостоянное и зависит от потока и ассортимента.
Плюсы ТЦ/ТРЦ:
1. поток покупателей;
2. синергия – соседство с торговцами и развлекательными функциями ТРЦ;
3. безопасность (служба безопасности и охрана);
4. ТЦ отвечает за коммунальные услуги
5. парковка ТЦ;
6. ТЦ специально строится для торговых и развлекательных предприятий;
7. централизованная реклама.
Минусы ТЦ/ТРЦ это:
- арендные ставки высоки;
- покупатели могут не зайти в ваш магазин, потому что пришли в кино;
- место расположения магазина в ТЦ. Очень важно: небольшим арендаторам сложно получить хорошее место в ТЦ;
- часы работы магазина = часам работы ТЦ;
- ТЦ может отказаться сдавать вам помещение в виду того, что в ТЦ уже представлено несколько операторов, торгующих тем же, что и вы;
- ТЦ регламентирует оформление торговой точки.
- При остановке деятельности торгового центра из-за невыполнения требований к пожарной безопасности (со стороны основного владельца или управляющей компании) терпеть убытки придется всем арендаторам и мелким собственникам помещений ТЦ (даже тем, у кого помещения находятся снаружи ТЦ и имеют независимые собственные входные группы).
Так уж повелось на рынке коммерческой недвижимости, что если объект успешный, то все заслуги приписывают управляющему.
Но если провести аудит с анализом работы всей команды и каждой боевой единицы по отдельности, то выясним, что огромную роль в успехе объекта и управляющей компании играют администраторы.
От дежурного, до старшего админа.
Они кропотливо собирают, консолидируют, хранят и предоставляют информацию.
Принимают первыми на себя удар при обращениях/жалобах арендаторов, посетителей и т.д.
Они контролируют чистоту и техническое состояние объекта, курируя службы клининга и эксплуатации. Они часто между двух огней:
УК и Арендатор;
УК и Собственник;
УК и Посетитель;
УК и Подрядчик.
Лучшие администраторы это дипломаты высшего уровня, психологи экстракласса, вечно улыбающиеся говорящие головы (да простят меня за такое выражение), и хладнокровные управленцы способные добиться выполнения условий контракта от арендаторов, подрядчиков и смежных служб.
Быть связующим звеном между управляющим и арендатором всегда непросто, но эти люди умудряются лавировать между горящими деревьями в пылающем лесу. Часто сверху падают обугленные ветки и могут поранить, но они продолжают бегать и тушить.
Достойная и интересная профессия для тех, кто сильных духом и крепких нервами.
В нашей школе effe school можно обучиться данной профессии.
Подробнее на сайте effeschool.ru
Но если провести аудит с анализом работы всей команды и каждой боевой единицы по отдельности, то выясним, что огромную роль в успехе объекта и управляющей компании играют администраторы.
От дежурного, до старшего админа.
Они кропотливо собирают, консолидируют, хранят и предоставляют информацию.
Принимают первыми на себя удар при обращениях/жалобах арендаторов, посетителей и т.д.
Они контролируют чистоту и техническое состояние объекта, курируя службы клининга и эксплуатации. Они часто между двух огней:
УК и Арендатор;
УК и Собственник;
УК и Посетитель;
УК и Подрядчик.
Лучшие администраторы это дипломаты высшего уровня, психологи экстракласса, вечно улыбающиеся говорящие головы (да простят меня за такое выражение), и хладнокровные управленцы способные добиться выполнения условий контракта от арендаторов, подрядчиков и смежных служб.
Быть связующим звеном между управляющим и арендатором всегда непросто, но эти люди умудряются лавировать между горящими деревьями в пылающем лесу. Часто сверху падают обугленные ветки и могут поранить, но они продолжают бегать и тушить.
Достойная и интересная профессия для тех, кто сильных духом и крепких нервами.
В нашей школе effe school можно обучиться данной профессии.
Подробнее на сайте effeschool.ru
Часто, когда арендатор внезапно уходит из торгового центра, управляющий и его команда начинают лихорадочно искать нового, не руководствуясь выбранной концепцией и стратегией. В результате появляется новый арендатор, который не соответствует объекту, что приводит к:
- потери синергии арендаторов;
- падению посещаемости объекта;
- смене потоков посетителей;
- падению выручки арендаторов;
- падению доходности объекта, если по арендной плате применяется система фикс+% от оборота арендатора.
Правило управления торговым центром №1: никогда не отступайте от концепции при выборе нового арендатора.
Лучше иметь простой одного помещения полгода (период поиска нужного арендатора) и потом в долгосрочной перспективе иметь повышения дохода всех арендаторов, чем быстро найти нового оператора, не подходящего под концепцию и в долгую получить снижение доходности всего объекта из-за снижения синергетического эффекта.
Пример:
У вас есть 4 арендатора:
- фитнес центр;
- магазин спортивного питания;
- магазин спортивной одежды и спортивного инвентаря;
- кафе для спортсменов с правильным питанием.
Если от Вас решит съехать фитнес центр, и Вы приведёте вместо него арендатора из другой сферы, то потеряете:
- синергию;
- основную долю посетителей для магазинов спортпита и одежды, а также кафе для спортсменов.
Например, на место фитнес центра сядет магазин дешёвых товаров для дома или дорогой бутик с шубами. Как это отразится на магазинах и кафе понятно без пояснений.
Какое решение проблемы?
Найти любого арендатора спортивного направления: фитнес центр, школа йоги, школа гимнастики, джампинг школа, кроссфит зал;
если с профильными арендаторами плохо на рынке и не можете найти, то нужно смотреть смежные сферы: школы танцев/спортивных танцев и т.д.
- потери синергии арендаторов;
- падению посещаемости объекта;
- смене потоков посетителей;
- падению выручки арендаторов;
- падению доходности объекта, если по арендной плате применяется система фикс+% от оборота арендатора.
Правило управления торговым центром №1: никогда не отступайте от концепции при выборе нового арендатора.
Лучше иметь простой одного помещения полгода (период поиска нужного арендатора) и потом в долгосрочной перспективе иметь повышения дохода всех арендаторов, чем быстро найти нового оператора, не подходящего под концепцию и в долгую получить снижение доходности всего объекта из-за снижения синергетического эффекта.
Пример:
У вас есть 4 арендатора:
- фитнес центр;
- магазин спортивного питания;
- магазин спортивной одежды и спортивного инвентаря;
- кафе для спортсменов с правильным питанием.
Если от Вас решит съехать фитнес центр, и Вы приведёте вместо него арендатора из другой сферы, то потеряете:
- синергию;
- основную долю посетителей для магазинов спортпита и одежды, а также кафе для спортсменов.
Например, на место фитнес центра сядет магазин дешёвых товаров для дома или дорогой бутик с шубами. Как это отразится на магазинах и кафе понятно без пояснений.
Какое решение проблемы?
Найти любого арендатора спортивного направления: фитнес центр, школа йоги, школа гимнастики, джампинг школа, кроссфит зал;
если с профильными арендаторами плохо на рынке и не можете найти, то нужно смотреть смежные сферы: школы танцев/спортивных танцев и т.д.
Часто управляющие считают, что их задача предоставить площадь арендатору в здании, а дальше обеспечение посетителями=покупателями задача самого арендатора.
При таком подходе объект недвижимости не имеет своей стратегии продвижения и не имеет перспектив развития. А соответственно, весь потенциал объекта не используется, потому, как только совместная работа арендаторов и управляющей компании в привлечении посетителей будет давать 100% результат.
Правило управления торговым центром: всегда разрабатывайте стратегию продвижения своего объекта с учётом особенностей ваших арендаторов, чтобы максимально привлечь целевых посетителей.
Пример стратегии:
Необходимо разработать комплекс пошаговых мероприятий:
- шоу для посетителей;
- акции для посетителей;
- подарки для новых посетителей;
- программы лояльности объекта, а ее только арендаторов. Сделать совместно с арендаторами карту лояльности, которая даст значительные бонусы, если посетитель будет покупать именно в вашем ТЦ и в определённом магазине.
2.1. Кто такие качественные посетители?
Когда торговые центры организовывают бесплатные мероприятия, то бОльшая часть посетителей это «халявщики». Люди, которые просто любят ходить на всё бесплатное. Ваша задача сделать так, чтобы халявщиков было как можно меньше, а качественных (обеспеченных и готовых тратить деньги) посетителей намного больше.
Как это сделать?
Рассказываем на видеокурсе для управляющих, который можно купить на сайте effeschool.ru
При таком подходе объект недвижимости не имеет своей стратегии продвижения и не имеет перспектив развития. А соответственно, весь потенциал объекта не используется, потому, как только совместная работа арендаторов и управляющей компании в привлечении посетителей будет давать 100% результат.
Правило управления торговым центром: всегда разрабатывайте стратегию продвижения своего объекта с учётом особенностей ваших арендаторов, чтобы максимально привлечь целевых посетителей.
Пример стратегии:
Необходимо разработать комплекс пошаговых мероприятий:
- шоу для посетителей;
- акции для посетителей;
- подарки для новых посетителей;
- программы лояльности объекта, а ее только арендаторов. Сделать совместно с арендаторами карту лояльности, которая даст значительные бонусы, если посетитель будет покупать именно в вашем ТЦ и в определённом магазине.
2.1. Кто такие качественные посетители?
Когда торговые центры организовывают бесплатные мероприятия, то бОльшая часть посетителей это «халявщики». Люди, которые просто любят ходить на всё бесплатное. Ваша задача сделать так, чтобы халявщиков было как можно меньше, а качественных (обеспеченных и готовых тратить деньги) посетителей намного больше.
Как это сделать?
Рассказываем на видеокурсе для управляющих, который можно купить на сайте effeschool.ru
Управляя торговым центром, необходимо уделять большое внимание маркетингу.
Маркетинговая программа должна быть направлена не только на продвижение и узнаваемость торгового центра, но и на продвижение арендаторов.
Все мероприятия, которые проводятся в ТЦ, должны подвязывать акции арендаторов и привлекать к ним потоки.
Правило управления торговым центром: всегда связывайте мероприятия в торговом центре с акциями/мероприятиями арендаторов.
Необходимо регулярно работать с маркетинговыми отделами арендаторов.
Пример взаимодействия с арендатором:
1. Вы проводите спортивное мероприятие: «весёлые старты»
2. Приглашаете звезду спорта, привлекая посетителей из спортивной категории
3. Под ваше мероприятие выпускаете совместно с арендатором «Спортмастер» /Декатлон рекламную продукцию и проводите акцию: если это футбол, то продаёте мячи, футбольную форму ведущих клубов со скидкой или подарками типа «купи 2+1 получишь бесплатный».
4. Привлекаете к мероприятию арендаторов фудкорта: проводите акции для участников футбольного турнира: Победителям бесплатная шаурма и кола в подарок, проигравшие в качестве утешительного приза могут кушать со скидкой 50 % всю неделю.
Что дают такие мероприятия и акции?
Эмоции посетителей
Продвижение объекта
Продвижение ваших арендаторов.
Маркетинговая программа должна быть направлена не только на продвижение и узнаваемость торгового центра, но и на продвижение арендаторов.
Все мероприятия, которые проводятся в ТЦ, должны подвязывать акции арендаторов и привлекать к ним потоки.
Правило управления торговым центром: всегда связывайте мероприятия в торговом центре с акциями/мероприятиями арендаторов.
Необходимо регулярно работать с маркетинговыми отделами арендаторов.
Пример взаимодействия с арендатором:
1. Вы проводите спортивное мероприятие: «весёлые старты»
2. Приглашаете звезду спорта, привлекая посетителей из спортивной категории
3. Под ваше мероприятие выпускаете совместно с арендатором «Спортмастер» /Декатлон рекламную продукцию и проводите акцию: если это футбол, то продаёте мячи, футбольную форму ведущих клубов со скидкой или подарками типа «купи 2+1 получишь бесплатный».
4. Привлекаете к мероприятию арендаторов фудкорта: проводите акции для участников футбольного турнира: Победителям бесплатная шаурма и кола в подарок, проигравшие в качестве утешительного приза могут кушать со скидкой 50 % всю неделю.
Что дают такие мероприятия и акции?
Эмоции посетителей
Продвижение объекта
Продвижение ваших арендаторов.
Каждый месяц необходимо анализировать показатели работы управляющей компании и объекта в динамике:
- изменение наличия свободных площадей, сданных в аренду, находящихся в процессе переговоров с потенциальными арендаторами;
- размер дебиторской задолженности + динамика изменения количества должников;
- изменение оборотов арендаторов;
- изменение расходов на энергоресурсы;
- изменение расходов на содержание объекта: ремонты, благоустройство;
- изменение доходов от рекламы;
- соотношение расходов на маркетинг и мероприятия к росту посещаемости и выручки арендаторов. Одним словом, оценивается эффективность маркетинговых мероприятий.
Правило управления торговым центром №4: анализировать в разрезе месяца и года в динамике все ключевые показатели работы управляющей компании и арендаторов.
Пример 1:
В октябре 2019 года у вас было 76% заполненных площадей, а в октябре 2020 года всего лишь – 62%. В сентябре 2020 года заполняемость была – 69%.
Вы анализируете, какие факторы больше всего привели к снижению заполняемости на 14% по сравнению с прошлым годом и на 7% по сравнению с прошлым месяцем.
Проводите опрос администраторов, менеджеров по аренде – выясняете причины ухода арендаторов за последний месяц.
Проводите опрос ушедших арендаторов.
Проводите анализ арендных ставок конкурентов и рынка на текущий момент.
Может выясниться, что Вы просто не перестроились под рынок: ставки снизились, а Вы не пересмотрели их для своих арендаторов в сторону уменьшения.
Может выясниться, что у одного из ваших арендаторов наступил период «не сезон», продажи упали, а в договоре наступил как раз момент повышения ставки, которое согласовали ещё 3 года назад. Арендатор просто не смог справиться с кассовым разрывом.
Может оказаться, что Вы не провели анализ динамики снижения доходности арендаторов и не заметили падение выручки и наступивший кризис в их бизнесах.
Пример 2:
Может высиниться, что у вас расход электроэнергии вырос на 7% (в разрезе объекта площадью более 20.000кв.м. это может быть сумма в 200.000рублей).
При подробном анализе: по какому узлу учёта перерасход, какая это линия, какие потребители, какой у них график работы и т.д. можно понять причины.
Возможно, «залип» контактор (магнитный пускатель) который должен ночью отключать централизованно освещение и не отключает. Возможно реле времени «заглючило» и не подаёт сигнал контактору и его просто необходимо перезагрузить/заменить.
Возможно, у вас просто сбились после скачка напряжения уставки системы вентиляции и кондиционирования и в ночной период не выключаются чиллеры (холодильные установки).
- изменение наличия свободных площадей, сданных в аренду, находящихся в процессе переговоров с потенциальными арендаторами;
- размер дебиторской задолженности + динамика изменения количества должников;
- изменение оборотов арендаторов;
- изменение расходов на энергоресурсы;
- изменение расходов на содержание объекта: ремонты, благоустройство;
- изменение доходов от рекламы;
- соотношение расходов на маркетинг и мероприятия к росту посещаемости и выручки арендаторов. Одним словом, оценивается эффективность маркетинговых мероприятий.
Правило управления торговым центром №4: анализировать в разрезе месяца и года в динамике все ключевые показатели работы управляющей компании и арендаторов.
Пример 1:
В октябре 2019 года у вас было 76% заполненных площадей, а в октябре 2020 года всего лишь – 62%. В сентябре 2020 года заполняемость была – 69%.
Вы анализируете, какие факторы больше всего привели к снижению заполняемости на 14% по сравнению с прошлым годом и на 7% по сравнению с прошлым месяцем.
Проводите опрос администраторов, менеджеров по аренде – выясняете причины ухода арендаторов за последний месяц.
Проводите опрос ушедших арендаторов.
Проводите анализ арендных ставок конкурентов и рынка на текущий момент.
Может выясниться, что Вы просто не перестроились под рынок: ставки снизились, а Вы не пересмотрели их для своих арендаторов в сторону уменьшения.
Может выясниться, что у одного из ваших арендаторов наступил период «не сезон», продажи упали, а в договоре наступил как раз момент повышения ставки, которое согласовали ещё 3 года назад. Арендатор просто не смог справиться с кассовым разрывом.
Может оказаться, что Вы не провели анализ динамики снижения доходности арендаторов и не заметили падение выручки и наступивший кризис в их бизнесах.
Пример 2:
Может высиниться, что у вас расход электроэнергии вырос на 7% (в разрезе объекта площадью более 20.000кв.м. это может быть сумма в 200.000рублей).
При подробном анализе: по какому узлу учёта перерасход, какая это линия, какие потребители, какой у них график работы и т.д. можно понять причины.
Возможно, «залип» контактор (магнитный пускатель) который должен ночью отключать централизованно освещение и не отключает. Возможно реле времени «заглючило» и не подаёт сигнал контактору и его просто необходимо перезагрузить/заменить.
Возможно, у вас просто сбились после скачка напряжения уставки системы вентиляции и кондиционирования и в ночной период не выключаются чиллеры (холодильные установки).
Жили были два управляющих торговыми центрами.
У одного всегда пустовали несколько помещений и он никак не мог затащить на эти площади арендатора.
Иногда приходили операторы, сидели без выручки 2-3 месяца и уходили.
Так он смирился с этим и на вопросы собственника только отвечал: "Это мёртвые глухие зоны, где нет трафика и его невозможно туда направить. Так будет всегда с этими помещениями в силу конструкции здания".
У второго управляющего был подобный объёкт: такие же мёртвые зоны, в которые арендатора не затащишь.
📈Как он решал проблему и задейсвтвовал эти зоны на 100%?
Помещения, которые пустуют, не должны пустовать. Вы можете не получать деньги за их пользование, но получать другое:
- продвижение объекта через мероприятия и людей, которые проводят эти мероприятия.
Например, если у вас есть некоторые помещения, которые долго пустуют, оборудуйте их под:
1) конференц-зал, где блогеры и другие специалисты смогут бесплатно проводить свои мероприятия;
Аудитория, которая приходит на мероприятие обязательно заглянет на фуд-корт или в кафе/ресторан.
Подвязывайте акции арендаторов к этим мероприятиям и повысите продажи арендаторов.
Можно поставить условие проводящим мероприятие людям, чтобы они обязательно прорекламировали один из магазинов вашего объекта или какой-то товар.
2) фотостудию, где люди могут прийти и сделать красивые фото, видео.
3) спорт-зал, где люди смогут проводить тренировки по фитнесу или йоге;
4) детская досуговая комната;
5) установить банкоматы различных банков, беря плату только за электроэнергию.
5) сделайте коворкинг с библиотекой и буккроссингом. Оборудуйте его бесплатной переговорной комнатой.
6) предоставлять данные помещения в качестве дегустационных залов для производителей различных товаров и услуг.
✅Правило управления торговым центром: задействуйте непригодные или плохо сдаваемые помещения для продвижения своего объекта.
😉Все правила управления торговым центром можно узнать обучаясь на курсе для управляющих в нашей школе effeschool.ru
У одного всегда пустовали несколько помещений и он никак не мог затащить на эти площади арендатора.
Иногда приходили операторы, сидели без выручки 2-3 месяца и уходили.
Так он смирился с этим и на вопросы собственника только отвечал: "Это мёртвые глухие зоны, где нет трафика и его невозможно туда направить. Так будет всегда с этими помещениями в силу конструкции здания".
У второго управляющего был подобный объёкт: такие же мёртвые зоны, в которые арендатора не затащишь.
📈Как он решал проблему и задейсвтвовал эти зоны на 100%?
Помещения, которые пустуют, не должны пустовать. Вы можете не получать деньги за их пользование, но получать другое:
- продвижение объекта через мероприятия и людей, которые проводят эти мероприятия.
Например, если у вас есть некоторые помещения, которые долго пустуют, оборудуйте их под:
1) конференц-зал, где блогеры и другие специалисты смогут бесплатно проводить свои мероприятия;
Аудитория, которая приходит на мероприятие обязательно заглянет на фуд-корт или в кафе/ресторан.
Подвязывайте акции арендаторов к этим мероприятиям и повысите продажи арендаторов.
Можно поставить условие проводящим мероприятие людям, чтобы они обязательно прорекламировали один из магазинов вашего объекта или какой-то товар.
2) фотостудию, где люди могут прийти и сделать красивые фото, видео.
3) спорт-зал, где люди смогут проводить тренировки по фитнесу или йоге;
4) детская досуговая комната;
5) установить банкоматы различных банков, беря плату только за электроэнергию.
5) сделайте коворкинг с библиотекой и буккроссингом. Оборудуйте его бесплатной переговорной комнатой.
6) предоставлять данные помещения в качестве дегустационных залов для производителей различных товаров и услуг.
✅Правило управления торговым центром: задействуйте непригодные или плохо сдаваемые помещения для продвижения своего объекта.
😉Все правила управления торговым центром можно узнать обучаясь на курсе для управляющих в нашей школе effeschool.ru
И снова, с разбега и высоченного прыжка на грабли.👍
Один из моих клиентов (собственник торговгого центра), решил внезапно сменить компанию, которая занималась Facility management его объекта.
Рассорились они крепко. По уходу с объекта, не осталось ничего: ни оперативных журналов, ни схем, ни проектов, ни бирок на арматуре, ни маркировки распределительных щитов и атоматических выключателей, ни обозначений энергетических установок и т.д..
В общем, ребята, решили, если хлопать дверью, то так, чтобы и потолок рухнул. 😁
И ведь он рухнул - данных никаких нет. Новому инженерному составу необходимо теперь пару лет, чтобы всё восстановить.
Как можно было решить эту проблему?
Да очень просто: иметь паспорт объекта в электронном виде, который хранится на собственника/УК и никуда не денется.
Паспорт объекта это не просто документ, в котором отображены все технические характеристики и проектные мощности.
Современный паспорт отбъекта включает в себя статический и динамический блоки, которые пополняются на протяжении всего жизненного цикла объекта.
Я в 2018 году разработал специализированную программу BIS (building information system) с помощью которой все данные храняся и управляются в одном прораммном обеспечении и позволяют эффективно осуществлять Facility Management составляя графики ППР, отслеживая динамику износа оборудования и систем , контролируя затраты на расходники и ремонтные работы. Благодаря уникальной системе искуственного интеллекта, программа самостоятельно подбирает режимы работы службы эксплуатации, режимы обслуживания инженерных систем в зависимости от их текущего состояния.
Паспорт объекта очень важен в плане предотвращения утери данных, если ваша facility команда сменится.
Не наступайте на грабли.
Один из моих клиентов (собственник торговгого центра), решил внезапно сменить компанию, которая занималась Facility management его объекта.
Рассорились они крепко. По уходу с объекта, не осталось ничего: ни оперативных журналов, ни схем, ни проектов, ни бирок на арматуре, ни маркировки распределительных щитов и атоматических выключателей, ни обозначений энергетических установок и т.д..
В общем, ребята, решили, если хлопать дверью, то так, чтобы и потолок рухнул. 😁
И ведь он рухнул - данных никаких нет. Новому инженерному составу необходимо теперь пару лет, чтобы всё восстановить.
Как можно было решить эту проблему?
Да очень просто: иметь паспорт объекта в электронном виде, который хранится на собственника/УК и никуда не денется.
Паспорт объекта это не просто документ, в котором отображены все технические характеристики и проектные мощности.
Современный паспорт отбъекта включает в себя статический и динамический блоки, которые пополняются на протяжении всего жизненного цикла объекта.
Я в 2018 году разработал специализированную программу BIS (building information system) с помощью которой все данные храняся и управляются в одном прораммном обеспечении и позволяют эффективно осуществлять Facility Management составляя графики ППР, отслеживая динамику износа оборудования и систем , контролируя затраты на расходники и ремонтные работы. Благодаря уникальной системе искуственного интеллекта, программа самостоятельно подбирает режимы работы службы эксплуатации, режимы обслуживания инженерных систем в зависимости от их текущего состояния.
Паспорт объекта очень важен в плане предотвращения утери данных, если ваша facility команда сменится.
Не наступайте на грабли.
✅У современного бизнеса, не только управления коммерческой недвижимостью, но и у любого другого, сегодня есть две проблемы - увеличение объёма продаж и привлечение новых клиентов.
🔧Картография памяти помогает руководителям решить эти проблемы на новом качественном уровне.
Вы генерируете новые идеи благодаря методике похожей на мозговой штурм, но делаете это в одиночку.
Вы легко структурировано упорядоченно фиксируете информацию и выделяете самое главное из потока.
Вы можете масштабировать метод карт памяти и создать групповые карты для своей команды, что позволит вывести на качественный уровень коллективную работу. Данный подход позволяет развивать творческое мышление у ваших сотрудников, что в итоге поможет найти эффективные креативные решения.
😎Научиться стратегии грамотного управления компанией с помощью интеллект карт можно на курсе для управляющих в нашей школе effeschool.ru
🔧Картография памяти помогает руководителям решить эти проблемы на новом качественном уровне.
Вы генерируете новые идеи благодаря методике похожей на мозговой штурм, но делаете это в одиночку.
Вы легко структурировано упорядоченно фиксируете информацию и выделяете самое главное из потока.
Вы можете масштабировать метод карт памяти и создать групповые карты для своей команды, что позволит вывести на качественный уровень коллективную работу. Данный подход позволяет развивать творческое мышление у ваших сотрудников, что в итоге поможет найти эффективные креативные решения.
😎Научиться стратегии грамотного управления компанией с помощью интеллект карт можно на курсе для управляющих в нашей школе effeschool.ru
🔥"Компании, которые поднимают людей, поднимают свои доходы. Компании, которые унижают людей, уменьшают доходы. Посмотрите, достаточно ли Вы вкладываете в человеческие ресурсы." Том Конеллан.
🧐Можно по разному относиться к корпоративному обучению, приглашению разных тренеров, экспертов для повышения квалификации сотрудников: кто-то видит в этом точки роста, кто-то скептически относится и считает лишними пустыми тратами бюджетов компании.
📈Но если взять статистику компаний, которые проводят обучение своих сотрудников, проанализировать показатели оборота, прибыли, конверсии, клиентской удовлетсворённости и т.д., то обязательно увидим рост показателей после обучения (если оно было проведено качественными преподавателями-практиками).
❓Отвечая на вопрос: а нужно ли обучать сотрудников? Однозначный ответ - ДА.
Почему можно довериться курсам школы effeschool и выбрать именно нас?
😎Потому что я, автор курсов, имею опыт управления коммерческой недвижимостью более 10 лет.
Работал с такими объектами как ТРЦ АвиаПарк площадью 400.000кв.м. и знаю все блоки управления от property до facility:
- строил с нуля управляющие компании: административный отдел, коммерческий отдел, отдел технической эксплуатации;
- реорганизовывал управляющие компании как эксперт.
Подробнее о нашей школе и программах обучения смотрите на сайте effeschool.ru
🧐Можно по разному относиться к корпоративному обучению, приглашению разных тренеров, экспертов для повышения квалификации сотрудников: кто-то видит в этом точки роста, кто-то скептически относится и считает лишними пустыми тратами бюджетов компании.
📈Но если взять статистику компаний, которые проводят обучение своих сотрудников, проанализировать показатели оборота, прибыли, конверсии, клиентской удовлетсворённости и т.д., то обязательно увидим рост показателей после обучения (если оно было проведено качественными преподавателями-практиками).
❓Отвечая на вопрос: а нужно ли обучать сотрудников? Однозначный ответ - ДА.
Почему можно довериться курсам школы effeschool и выбрать именно нас?
😎Потому что я, автор курсов, имею опыт управления коммерческой недвижимостью более 10 лет.
Работал с такими объектами как ТРЦ АвиаПарк площадью 400.000кв.м. и знаю все блоки управления от property до facility:
- строил с нуля управляющие компании: административный отдел, коммерческий отдел, отдел технической эксплуатации;
- реорганизовывал управляющие компании как эксперт.
Подробнее о нашей школе и программах обучения смотрите на сайте effeschool.ru
Полезная информация по управлению недвижимостью здесь:
2016-2021 © effe school. Все права защищены.
Зарегистрируйтесь на нашем сайте
Подпишись на нашу рассылку
чтобы получить доступ ко всем статьям
Введите свой email прямо сейчас и на каждый новый заказ получайте скидку до 15%
каждую неделю получай 10 уникальных советов
Не тратьте время на долгий поиск информации
Оставьте свой телефон, и наш менеджер ответит
на любые ваши вопросы!
на любые ваши вопросы!
Чтобы читать все статьи
Подпишись на нашу рассылку
зарегистрируйтесь на нашем сайте
Введите свой email прямо сейчас и на каждый новый заказ получайте скидку до 15%
каждую неделю получай 10 уникальных советов